中国入世锁定利好房地产业不容乐观

    近来关于入世后，房地产会受到哪些影响的话题很多。无外乎是利好的多，因此，市场上一片形势大好，股市上的房地产板块也连续上涨。

　　然而，笔者不这样看，首先，入世中国经济更加顺畅地溶入世界经济大潮，但对于国内的某些行业来说，肯定是冲击，如农业、汽车业、通讯业 等。对房地产业存在利好的同时也会带来冲击。

　　供给涌入将加剧竞争

　　加入国际经济的大市场，各国间的各经济资源的比较优势，成为国际分工协作的依据。判断一个行业能否有生命力，能否在国际竞争中处于有利的 地位，其根本还取决于其是否有竞争力，即提供好的产品和服务，同时又具 有较低的价格。这是在竞争力比较时最根本的依据。如果外商外资机构大量 的涌入是以房地产消费者的身份进来，即以购买、租用房地产的客户的身份 进来，当然对市场是极为有利。但不能排除外资开发商的进入，即同行加入 竞争的情况。因此，入世的机会，不只是大量需求的涌入，还有供给力量的 涌入。在此我们应该想一想，外资同行进入市场会出现什么情况。如果外资 的房地产开发商进入国内，带给我们的，将绝对是竞争，而我们的开发商是 否有所准备呢？

　　从构成房地产行业生产的几大要素来看，竞争将集中于以下几个方面：

　　低价劳动力并非优势

　　劳动力的低价优势是我们许多劳动密集型行业对外竞争的最大优势。房 地产在建设阶段，消化大量劳动力，于是我们的低价劳动力的优势可以显示 出来。我们可以盖出较为省钱的房子。但这种优势即使存在，也是属于建筑 业的，而不是房地产业的。在建筑业已高度市场化的今天，我国建筑业的成 本优势即使存在，也是被所有房地产业的开发商们共享，而不是被国内的开 发商独享。国外开发商进入国内，在建筑工程承包市场上，与我们至少是在 同一起跑线上。如果考虑其他方面（如资信、支付能力）的优势，外商可能 还会享受到更低的建筑成本。房地产业，从其行业性质上，更应归入服务行 业而不是建筑业。属于资金、智力密集型的服务业，与低价劳动力的价格因 素关系不大。在这点上，我们国内的开发商应该有清醒的认识。

　　新技术新材料存在差距

　　在建设普通用房，如住宅、经济适用房等方面，国内的开发商已经有一 套办法，把现有的技术水平、建筑材料、设备规划等组合起来，建设成本较 低、适用的房屋。并且在竞争中，这种模式已较为成熟。这与多年来我们建 筑业讲求的“适用、经济、美观”的三原则十分有关。但在建筑上引用新技 术、新材料方面，我们并无优势可言。因此，建设高档项目时，房地产开发 商在选用什么样的设备、材料，并没有太多把握，很大程度上依赖建筑设计 单位和施工单位的技术力量。在高档项目，如写字楼、酒店、高档公寓等项 目中，国内开发商显得经验不足。这种综合技术能力，在走向国际化的过程 中，国内的发展商仍有相当大的差距。

    外资投向取决于企业资信度

　　现在除非有政府支持的大型国有开发企业，一般的开发商的资金实力相 当弱，这早已不是什么秘密。如多年来，具有一级开发资格的开发商（及综 合开发公司）的注册资金额要求只有1000万元人民币，以这点儿注册资金去 运作数千万数亿投资的房地产项目，离不开银行资金的支持。银行直接贷款 给房地产开发商，目前的形势已越来越难。而当外资银行进来时，我们也许 会高兴地认为资金问题容易解决了。但是，我们的开发商在外资银行面前是 否有足够的资信呢？恐怕外资银行更倾向贷款给那些与其有过更多关联业务 史的开发商，我们的大多数开发商并不具备这一条件。

　　土地资源并不偏爱国内企业

　　谈到土地资源，我们似乎可以稍松口气。毕竟土地不如资本、劳动力那 样容易流动，其地域性、区位性级强，不同地区、国家的土地政策不一样， 使土地资源在与它国比较时，具有特殊性。然而，作为一个开放的市场，当 外资开发商进入本地区时，本地区的土地资源对内资、外资理论上是同等条 件。国内企业也并无什么优势。

　　软环境的操作空间有限

　　从软环境上看，包括政策环境、法律环境、治安环境、社会关系网等几 方面因素，国内的开发商很难具备优势。但在软环境这一点上，也许国内企 业是可以一搏的。因房地产行业具有明显的地域性的特点。这一点可使我们 稍感安慰的同时，也难免会体味一种悲哀。我们的许多开发商，在专业方面 十分粗糙，但在处理与行政管理机构关系上却十分功于心计。为了争取较高 的容积率、争取少交缓交各种费税、争取报批各种手续等，不惜血本。说白 了是在利用各种政策、管理方面的漏洞，以非市场化的手段暗箱操作，争夺 着市场。但即使这一点，这些企业也并不占有明显优势，因为某些外资开发 商进入后，操作手段上，“适应国情”也十分迅速。

　　借“入世”之力靠自强发展

　　房地产是一大众化的产品，这类产品决不可全变成贵族产品。所谓的市 场竞争，最根本的法宝还是提供价廉物美的房子。只有实行低成本、低价 格，同时又有高水平服务的战略，才是最有效的市场扩张之路。

　　面对“入世”，我们的房地产开发商应该多想竞争中如何自强，决不可盲目乐观。